ENGINEERINGNET.BE - Daar de wetgeving betreffende dit 'recht van opstal' al heel oud was, werd het tijd om deze regels aan te passen. We zetten de belangrijkste wijzigingen op een rij.
Normaal gezien gaat de wetgever er vanuit dat de gebouwen en beplantingen op onroerende goederen vermoed worden aan dezelfde eigenaar toe te behoren.
Dit noemt men het 'recht van natrekking'. Indien u bijvoorbeeld een magazijn of hangar bouwt op de grond van uw buurman, dan wordt deze laatste vermoed de eigenaar te zijn van dit gebouw.
Wat is het 'recht van opstal'?
Het recht van opstal is eigenlijk een uitzondering op het hierboven aangehaalde recht van natrekking.
Een 'recht van opstal' betekent dat men het recht heeft om de eigendom te hebben van bepaalde gebouwen of beplantingen op de gronden die aan iemand anders toebehoren. Dit recht is goed voor een periode van maximaal 50 jaar.
Bij een recht van opstal zijn twee partijen betrokken: in de eerste plaats de opstalgever. Dit is de persoon die het recht verleent om op zijn gronden bebouwingen of beplantingen te laten opnemen (de eigenaar van deze grond).
Anderzijds hebben we als tweede partij de opstalhouder: dit is diegene die het recht verkrijgt om bebouwingen of beplantingen op te trekken.
Bij een recht van opstal hebben we te maken met twee eigendommen, nl. de eigendom van de opstalgever en de eigendom van de bebouwingen.
De opstalhouder blijft eigenaar van de gebouwen die hij heeft opgetrokken en dit voor een bepaalde periode van 50 jaar. Deze periode kan in het contract wel veranderd worden, maar ze mag dus de 50 jaar niet te boven gaan.
We willen hier ook nog even meegeven dat bij een recht van opstal de betrokken partijen vrij zijn overeen te komen wat zij wensen. Voor zover natuurlijk er geen clausules in het contract terug te vinden zijn die in strijd zijn met de wet of met de openbare orde! Alleen de duurtijd van 50 jaar mag niet overschreden worden.
Wat is er nieuw?
Zoals al werd aangehaald is de wetgeving aangaande dit recht van opstal al zeer oud. De laatste jaren doken meer en meer onduidelijkheden op in verband met dit opstalrecht.
Zo stelde men zich vaak de vraag of een opstalrecht ook mogelijk was op een gebouw (niet alleen op een grond dus), of ook onder en boven de grond?
Daar deze wetgeving omtrent het recht van opstal dateerde van 1824, was het zeker niet te vroeg om het wat aan te passen aan onze huidige maatschappij!
Door de wet van 25 april 2014 kwam er uiteindelijk een aanpassing van deze wet.
Een nieuwe definitie?
Een eerste nieuw punt is dat het recht van opstal door deze nieuwe wet gedefinieerd wordt als een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond.
Een zakelijk recht is een recht van genot op een bepaalde zaak: zo bijvoorbeeld het eigendomsrecht.
Concreet betekent dit dat het opstalrecht niet alleen van toepassing meer is voor constructies op de grond, maar ook voor deze boven of onder de grond en kan steunen op een gebouw dat aan iemand anders toebehoort. Het opstalrecht kan dus voortaan toegekend worden voor constructies op een gebouw (bijv. voor het plaatsen van een gsm-antenne op het dak van een gebouw of bedrijf, of voor het plaatsen van zonnepanelen).
Wie kan voortaan een opstalrecht vestigen?
Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht en dit binnen de grenzen van zijn recht.
Dit houdt in dat niet alleen een eigenaar een opstalrecht kan toekennen, maar eveneens een vruchtgebruiker, enz… Kortom, eenieder die een onroerend zakelijk recht heeft.
Wordt u geconfronteerd met het vestigen van een opstalrecht of wenst u er zelf één in het leven te roepen, wees dan voorzichtig.
Maak in ieder geval een schriftelijke overeenkomst en neem hierin zoveel mogelijk bepalingen op.
Wordt u een contract in verband met het opstalrecht voorgeschoteld, ga dan na of u akkoord bent met alle bepalingen die erin zijn opgenomen.
Zo niet, aarzel dan zeker niet om een tegenvoorstel te doen en om het contract aan te passen.
Als zelfstandig juriste verzorgt Solange Tastenoye algemene juridische dienstverlening voor bedrijven, particulieren en zelfstandigen en verenigingen. Haar specialisatie is burgerlijk recht.
