ENGINEERINGNET.BE - Kan u stappen ondernemen tegen de verkoper van het pand? Wat zegt de wet en hoe bekijkt de rechter dit in de praktijk?
Volgens artikel 1641 van ons Burgerlijk Wetboek is de verkoper gehouden tot vrijwaring van de verborgen gebreken van de verkochte zaak. Het gaat om verborgen gebreken welke de gekochte zaak ongeschikt maakt, of die het gebruik van de zaak zodanig vermindert dat de koper deze zaak niet zou hebben aangekocht indien hij er weet van zou gehad hebben. De verkoper moet niet instaan voor gebreken die zichtbaar zijn en welke de koper zelf heeft kunnen waarnemen.
Artikel 1644 van hetzelfde wetboek voegt daaraan toe dat de koper in dat geval de keuze heeft om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen.
In de praktijk moet de koper, indien hij een dergelijk verborgen gebrek vaststelt eveneens spoedig reageren. Dit betekent binnen enkele dagen reeds een vordering op grond van verborgen gebreken instellen. De verkoper kan zich van deze vrijwaring ontlasten indien hij zelf niet op de hoogte was van het gebrek, doch een handelaar wordt steeds geacht het gebrek te kennen!
Wat in de praktijk?
De firma Peeters koopt een handelspand van Victor. De authentieke akte wordt verleden en in deze akte bevindt zich een clausule die stelt dat de koper (de firma Peeters) het pand koopt 'in de staat waarin het zich bevindt, zonder enige waarborg voor zichtbare en onzichtbare gebreken, of zonder aanspraak op enige vergoeding wegens de slechte staat van het gebouw'! Na enkele weken stelt de firma Peeters overal in het pand waterinsijpeling vast, natte muren, enz…
Zij is van mening dat verkoper Victor op de hoogte was van deze mankementen ten tijde van de verkoop, maar dat deze hierover gezwegen heeft. De firma Peeters stelt Victor in gebreke en wijst hem op al de problemen die hij in zijn pand aangetroffen heeft!
Om zijn standpunt kracht bij te zetten, doet de firma Peeters beroep op een deskundige. Diens verslag is duidelijk: er is inderdaad een probleem van opstijgend vocht in het handelspand, er is waterinfiltratie langs een muur, opstijgend grondvocht in meerdere plaatsen waaronder ook de winkelruimte en vooral ook vocht door lekken in de leidingen!
Door het feit dat het handelspand nog met allerlei materiaal gevuld stond, heeft de firma Peeters deze mankementen niet kunnen vaststellen tijdens het bezoek van het pand. Verkoper Victor meent dat er geen sprake kan zijn van verborgen gebreken daar de koper het pand vijf keer bezocht heeft alvorens te kopen!
Victor verwijst naar de clausule in de koopovereenkomst waarin duidelijk staat dat hij zijn aansprakelijkheid uitsluit voor zowel de zichtbare als de onzichtbare gebreken en dat hij het pand verkoopt in de staat waarin het zich bevindt.
De firma Peeters eist een schadevergoeding van verkoper Victor. Zij komen niet tot een akkoord en de koper stapt naar de rechtbank!
De rechter spreekt zich uit!
Aan de hand van het deskundigenverslag besluit de rechter dat er hier inderdaad niet kan ontkend worden dat het pand van de firma Peeters heel wat vochtproblemen kent. De vraag waarop de rechter een antwoord moet geven is te weten of de koper tijdens het bezichtigen van het pand, de gebreken heeft kunnen zien en ze zou aanvaard hebben?
Uit het dossier blijkt dat in eerste instantie verkoper Victor ontkende dat er vochtproblemen aanwezig waren, later kwam hij hierop terug! Uit dit en tal van andere feiten maakt de rechter op dat verkoper Victor op de hoogte moet geweest zijn van deze vochtproblemen op het ogenblik van de verkoop van het pand.
De koper krijgt gelijk bij de rechter! Hij oordeelt dat er sprake is van verborgen gebreken en dat het in de authentieke akte opgenomen bevrijdingsbeding voor zichtbare en onzichtbare gebreken geen uitwerking heeft en dit door het gebrek aan goede trouw aan de kant van de verkoper! Verkoper Victor moet alle schade aan de firma Peeters vergoeden!
Als zelfstandig juriste verzorgt Solange Tastenoye algemene juridische dienstverlening voor bedrijven, particulieren en zelfstandigen en verenigingen. Haar specialisatie is burgerlijk recht.
