Download het artikel in 
En dit is niet zo onlogisch, gezien de enorme voordelen die de formule biedt: een efficiënter onderhoud in combinatie met 15 à 25 % energiereductie terwijl de overheidskas niet of weinig moeten investeren. België is één van de landen dat het concept introduceert. Binnenkort start Fedesco met twee pilootprojecten waarmee de proef op de som wordt genomen... Wordt OEPC richtinggevend voor de overheid?
Het goede voorbeeld geven, is een belangrijke taak van de overheid. Vooral op het vlak van energiebesparing heeft ze een pioniersrol te vervullen. En dat doen de verschillende lokale en federale besturen binnen de Europese Unie ook. Alleen voeren ze allen momenteel hun energie-efficiëntie projecten naar eigen goeddenken uit. In het kader van de 20/20/20-norm streeft de Europese Commissie echter naar een uniforme aanpak die op de beste en meest renderende voorbeelden is gestoeld.
Een maatregel die al in enkele landen veelbelovende resultaten heeft opgeleverd, is de implementatie van Onderhoud & Energie Performantie Contracten (OEPC). Want met dit concept wordt al snel 15 à 25 % op energiekosten bespaard en dit (vaak) zonder dat er een euro overheidsinvestering aan te pas komt. Vandaar dat de Europese Commisie heeft beslist dat deze maatregel een standaard moet worden en bezig is met een richtlijn op te maken die openbare gebouwen zal verplichten om een OEPC af te sluiten. Deze verplichting geldt momenteel dus nog niet, maar toch beveelt Europa al een tweetal jaar de toepassing van OEPC’s aan om de energieprestatie van het patrimonium te verbeteren.
Om hierop in te spelen, heeft de Belgische Ministerraad in juni 2011 beslist Fedesco en de Regie der Gebouwen de opdracht te geven om samen het principe van OEPC te ontwikkelen en te implementeren.
Christophe Madam, Algemeen Directeur Fedesco: «OEPC’s zijn voor ons, als organisatie die in het leven is geroepen om het energieverbruik in overheidsgebouwen te reduceren, een ideale manier om sneller resultaat te boeken. Enerzijds worden dergelijke contracten altijd voor een groep van gebouwen afgesloten, waardoor dus een groot aantal locaties tegelijkertijd worden aangepakt. Anderzijds kunnen een groot deel van de investeringen door de ESCO’s worden gefinancierd, met als gevolg dat meer energie-efficiënte maatregelen kunnen worden gerealiseerd dan wanneer enkel het Fedesco-budget wordt aangewend. Maar het concept biedt nog een ander groot pluspunt, namelijk de garantie van energiebesparing. Die kunnen we voor gewone projecten niet geven, aangezien we zelf niet voor de exploitatie van de systemen instaan. Tenslotte zorgen OEPC’s er ook voor dat de taken van Fedesco worden gereduceerd, aangezien de ESCO zowel de uitvoering als de opvolging van de projecten op zich neemt.»
Terug vanonder het stof
OEPC’s zijn niet nieuw, want al tijdens de eerste oliecrisis in de jaren zeventig werd er (vooral) in de Verenigde Staten met het concept geëxperimenteerd. Alleen bleken de contracten onvoldoende goed te zijn uitgekiend. Vandaar dat OEPC’s al snel in de vergetelheid terechtkwamen eens de oliecrisis verleden tijd was.
Maar midden jaren negentig, toen duidelijk werd dat milieuzorg hét aandachtspunt van het nieuwe milennium zou worden, werd het concept van OEPC terug van onder het stof gehaald.
Zowel onderhoudsbedrijven als energieconsultants begonnen dergelijke ‘Onderhoud- en Energie Performantie Contracten’ te ontwikkelen. En sinds enkele jaren worden ze, weliswaar in mondjesmaat, in grote ondernemingen geïmplementeerd. Ook overheden in andere landen passen ze uitgebreid toe.
Vooral in Duitsland, Oostenrijk, Frankrijk en Tsjechië werden dergelijke contracten al voor diverse gebouwen afgesloten. En met succes, want de beoogde energiebesparing van 15 à 25 % wordt in de meeste gevallen wel degelijk gehaald.
Traject van A tot Z
Om het concept uit te werken, werd in België de expertise en kennis van de consultants Factor4 en EnergInvest ingeschakeld. Tevens verdiepte Fedesco zich ten gronde in de materie en de aanbiedersmarkt. Ze stond zelfs mee aan de basis van BELESCO: de, in 2009 opgerichte, Belgische ESCO vereniging.
Maar het allerbelangrijkste was natuurlijk dat Fedesco, in samenwerking met de Regie der Gebouwen, een volledig concept uitbouwde. Christophe Madam: «We bestudeerden het concept, ontwikkelden een standaardaanpak, werkten een sluitende openbare aanbesteding uit, gebruikten softwarepakketten om de opvolging te verzekeren, inventariseerden de ESCO’s die dergelijke projecten aankunnen en zetten financieringsformules op punt.
Dit laatste was een belangrijk aandachtspunt, aangezien de benodigde investeringen soms dermate groot zijn dat ze voor de ESCO niet financieel interessant meer zijn. Om in dergelijke gevallen toch een OEPC te kunnen afsluiten, hebben we drie fiancieringsformules.
Een gedeelte van het benodigde budget kan door Fedesco worden gedragen, de ESCO kan derdepartijfinanciering leveren of er kan een Publiek-Private Samenwerking worden opgezet die zowel OEPC’s als andere energiebesparende maatregelen in de publieke sector financiert. Fedesco zal bij elk contract nagaan welke de beste oplossing is en de gekozen formule in de openbare aanbesteding verankeren.»
Win/win voor alle partijen
Daarnaast begon Fedesco ook met de inventaris van mogelijke panden die in aanmerking komen. Christophe Madam: «Het is de bedoeling dat we telkens één en hetzelfde OEPC voor meerdere gebouwen afsluiten. Want dat is de meest rendabele manier van werken voor alle partijen.
De ESCO profiteert op die manier van de schaalgrootte die haar een grotere werkzekerheid biedt, toelaat om in een goede positie over aankopen (in het kader van de energie-investeringen) te negotiëren, en ervoor zorgt dat ze haar investeringsrisico kan spreiden.
Daarnaast biedt het principe van meerdere gebouwen onder één contract de ESCO betere troeven om haar prestatiegarantie na te leven. Zijn de resultaten in één gebouw slechter dan vooropgesteld, kan dat immers worden gecompenseerd door de goede scores die de andere panden halen.
Want de ESCO wordt afgerekend op de totale besparing die in de hele ‘pool’ van gebouwen wordt gerealiseerd. Voor de Regie der Gebouwen en Fedesco is de aanpak met meerdere gebouwen eveneens interessant, omdat er maar één aanspreekpunt is en meteen verschillende panden tegelijkertijd energiezuinig worden gemaakt.
Tevens kunnen we de gebouwen van één eigenaar groeperen, waardoor er maar één keer met de verhuurder moet worden genegotieerd. En de bezetter? Die haalt natuurlijk eveneens voordeel uit het contract. Want de staat van het pand waarin hij werkt, wordt beter door het efficiëntere onderhoud, terwijl zijn energiefactuur aanzienlijk afneemt en het comfort er niet op achteruitgaat.
Hij weet ook hoeveel er zal worden bespaard, aangezien het OEPC een garantie biedt. En tenslotte hoeven ze maar één contract meer te beheren, wat natuurlijk de administratieve procedures vereenvoudigt.»
Interessant voor elk type gebouw
In de praktijk zal Fedesco zelf (in samenspraak met de Regie der Gebouwen) op zoek gaan naar de panden die het best voor een OEPC in aanmerking komen. Ze doet dit op basis van de inventaris aan gebruiksgegevens die ze via monitoring aanlegt, in combinatie met de technische fiches over de gebouwen, hun bezetting, de aanwezige installaties, de afgesloten contracten, .....
Christophe Madam: «Is dat niet het geval, dan zullen we vragen om een basic monitoring door te voeren waarbij de meters van de distributieleverancier worden uitgelezen en deze gegevens via een eigen ontwikkelde applicatie automatisch in onze database terechtkomen. Maar deze service is erg goedkoop: maximaal 390 euro voor de implementatie en 224 euro voor een jaarabonnement. Tenslotte is er nog een laatste belangrijk criterium dat onze keuze zal bepalen, namelijk de zekerheid van bezetting in de komende tien à vijftien jaar. Enkel als er een vrij grote garantie is dat deze stabiel zal blijven, is het rendabel om een OEPC af te sluiten.»
Twee pilootprojecten
Intussen werden twee ‘pools’ van gebouwen geïdentificeerd die perfect aan de gestelde voorwaarden voldoen en als piloot zullen fungeren. Enerzijds gaat het om zes panden die eigendom van de Stad Oostende zijn (stadhuis, het jeugdverblijf Duin & Zee, de bibliotheek, een kinderdagverblijf en het conservatorium/Frenetschool) en veertien gebouwen van de immobiliënmaatschappij Fedimmo die door de Regie der Gebouwen worden gehuurd en door FOD Financiën (+/- 80 %), FOD Mobiliteit, FOD Justitie en het FAVV worden bezet (de panden zijn verspreid over Brussel en Wallonië). Beide ‘pools’ scoren op energetisch vlak niet optimaal: ze hebben een jaarverbruik van respectievelijk 300.000 euro en 1,2 miljoen euro.
In het geval van de Fedimmo-gebouwen moest een nieuw onderhoudscontract worden voorzien, terwijl in Oostende de energiebesparingen zullen toelaten om het maintenance gedeelte van het contract te financieren.
Een traject van een jaar...
Intussen werd de openbare aanbesteding opgesteld. Het is aan de bieders om te formuleren welk energiebesparingen ze zullen garanderen, op welke manier ze dit willen bereiken en dus ook welke investeringen ze zullen doorvoeren).
Voor het einde van het jaar wordt de aankondiging van opdracht op Europees niveau gepubliceerd. Christophe Madam: «Hiertoe bezorgen wij de kandidaten een brede waaier aan informatie over het gebouw en de installaties. Maar ze zullen natuurlijk ook ter plaatse gaan om de situatie juist in te schatten. We gaan ervan uit dat we na de zomer van 2013 tot de gunning kunnen overgaan.»
door Els Jonckheere, Maintenance Magazine
Kadertekst 1:
Wat is een ESCO ?
Er zijn verschillende types ESCO’s. Een eerste categorie bestaat uit instanties die de kennis voor energiebesparende ingrepen in huis hebben, over de benodigde budgetten beschikken om dergelijke projecten te financieren, maar de werken via onderaannemers laten uitvoeren. Fedesco is een typisch voorbeeld van zo’n ESCO. Een tweede categorie beschikt ook over de mankracht en expertise om de energiezuinige maatregelen te realiseren. En een derde type ESCO koppelt al deze zaken aan het uitvoeren van een efficiënt onderhoud van het gebouw en de technische installaties.
...en wat is een OEPC?
Een ‘Onderhoud- en Energie Performantie Contract’ combineert het onderhoud van een gebouw met een verbetering van de energie-efficiëntie. Enerzijds zal de uitvoerder dus de maintenance voor zijn rekening nemen. Standaard gaat het over technische installaties (HVAC, verlichting, liften, ...) in het gebouw, maar ook de daken en ramen kunnen in het contract worden opgenomen.
Belangrijk is dat de maintenance volgens het ‘preventieve’ principe gebeurt: onderhoud, vervangingen en reparaties gebeuren op basis van berekeningen inzake de levensduur van componenten (dus vooraleer deze stuk gaan). Maar natuurlijk omvat het contract ook de herstelling van onderdelen die omwille van onvoorziene omstandigheden niet meer functioneren. In feite gaat het om een traditioneel onderhoudscontract met totale waarborg waarbij alle taken bij één enkele partij worden ondergebracht.
Maar er zijn twee grote verschillen met de overeenkomsten die tot nu toe werden afgesloten. Enerzijds weet de overheid precies welk budget er aan onderhoud zal worden besteed. Want de betrokken aannemer (ESCO of ‘Energy Service Company’) werkt met een all-in formule die de vervanging van niet enkel componenten, maar ook hele installaties voorziet. Anderzijds zal de ESCO daarbovenop een energiebesparing van gemiddeld 15 à 25% garanderen. Dat realiseert ze niet alleen door een efficiënt preventief onderhoud, maar tevens door zelf in de verbetering of vernieuwing van technische installaties of bouwkundige componenten te investeren. Hierbij kan het om de meest uiteenlopende ingrepen gaan: van dakisolatie en superisolerende beglazing, over nieuwe HVAC-installaties en relighting, tot WKK’s en zonnepanelen.
Omdat het OEPC meestal voor tien à vijftien jaar wordt afgesloten, behoren ook investeringen met een lange terugverdientijd tot de mogelijkheden. Belangrijk hierbij is dat het contract niet duurder is dan een traditionele maintenance-overeenkomst in combinatie met individuele energiebesparingsprojecten.
De ESCO haalt zijn winst uiteindelijk uit het efficiënt beheren en organiseren van het project en het perfect op elkaar afstemmen van de gebouwen en installaties.
Kadertekst 2:
Oostende: snel overtuigd
Omdat de gebouwen in Oostende eigendom van de stad zijn, vallen ze niet onder de bevoegdheid van Fedesco. Vandaar dat het project via het Kenniscentrum van Fedesco wordt gerealiseerd. Christophe Madam: «De Stad Oostende had al in 2009 te kennen gegeven in het OEPC-model te zijn geïnteresseerd. Onder impuls van Schepen van Energie, Tom Germonpré, heeft ze dan een aanbesteding gelanceerd voor de begeleiding bij een pilootproject. De keuze is uiteindelijk op Fedesco gevallen, die fungeert als EPC-projectfacilitator, met Energinvest en Factor4 als onderaannemers. Voor deze piloot hadden we dus al snel een principeakkoord, want het stadbestuur begreep de voordelen van een OEPC. Het contract kost immers niet veel meer dan een gewoon onderhoudscontract met totale garantie, terwijl ze met OEPC de garantie van preventief onderhoud en effectieve energiebesparing hebben. Hierdoor valt het uiteindelijke kostenplaatje goedkoper uit, aangezien er minder ‘depanagekosten’ zullen zijn en de energiefactuur lager wordt. Bovendien omvat de overeenkomst ook de investering in enkele energiebesparende maatregelen zonder dat de Stad Oostende de kosten hiervoor moet dragen. Want in dit project is het de ESCO die alles financiert.»
